Um dos mais conhecidos ativos reais do mercado, os imóveis ainda atraem muita gente que quer conquistar a sua primeira casa própria, investir para obter uma renda passiva no futuro, ou ainda especular aguardando uma valorização futura do seu ativo.
O desempenho do setor imobiliário se confunde com a própria evolução da economia brasileira. Em épocas de bonança, é comum vermos canteiros de obra repletos de funcionários, em um ritmo frenético de trabalho de modo a cumprir os prazos de entrega. Em outros momentos não tão bons (a exemplo da grande recessão de 2015-16), o setor afundou junto à economia, com perda de empregos e de vendas.
Essa intersecção entre o segmento imobiliário e a economia brasileira não é mera coincidência. Há três fatores principais que explicam essa relação:
(1) a principal fonte de reserva financeiras das famílias brasileiras é a poupança, que financia o sistema imobiliário via SBPE. Tendo em vista que pouquíssimos brasileiros conseguem pagar um apartamento à vista, a disponibilidade de financiamentos a taxas convidativas (com a SELIC tão baixa) é fundamental para o bom funcionamento do mercado;
(2) o segmento imobiliário emprega muita gente, tanto aqueles com maior escolaridade quanto os menos estudados. Em 2019, a construção civil representava 6,7 milhões de vagas de trabalho, o que correspondente a 7% dos empregos no Brasil;
(3) há o desejo latente pela compra da casa própria, sendo que mais de 50% dos brasileiros mantêm o desejo de não pagar mais aluguel. Essa proporção já foi até maior no passado, mas ainda se mantém alta nos dias atuais.
Com toda essa confluência de fatores, é fácil entender porque a economia brasileira e o setor imobiliário andam tão juntos. Os dados a seguir ajudam a entender melhor esse ponto.
O desempenho do segmento imobiliário no Brasil nos últimos anos
Há vários indicadores para acompanhar o mercado imobiliário. Para quem fica mais ligado ao mercado financeiro, há o IFIX, que consolida os principais fundos de investimento imobiliários (FIIs), disponíveis para negociação em bolsa. O desempenho do índice está logo abaixo:
É importante destacar que os FIIs estão muito mais focados em imóveis empresariais. Existem outros indicadores bem mais específicos, vinculados com as vendas de unidades residenciais e com os valores desembolsados (o chamado VGV) na Região Metropolitana de São Paulo (que serve como uma boa proxy do Brasil). Vejamos alguns exemplos:
O que fica evidente é que o setor observava uma recuperação significativa até o início de 2020, com destaque ao forte resultado de 2019, tanto no número de unidades quanto ao valor de venda. Mas aí veio o tal de Coronavírus….
Perspectivas e recuperação
O mês de abril de 2020 foi um dos piores desde 2014, conforme demonstra o gráfico das unidades vendidas e do valor de venda. Contudo, a recuperação parece estar ocorrendo de forma bastante acelerada.
Destaco três fatores principais:
- Crédito barato: com a taxa SELIC em patamar histórico de 2%, as taxas de financiamento imobiliário caíram para próximo de 6% ao ano, com prazos maiores de pagamento e até 80% do imóvel financiado.
- Aluguel atrativo: a taxa de retorno de um imóvel alugado gira em torno de 5% ao ano. Essa taxa era pequena quando tínhamos uma taxa básica de juros de dois dígitos. Agora, nesse “novo-normal” financeiro (ainda bem!), essa taxa de aluguel é mais do que o dobro do juros básico, o que atrai potenciais compradores/investidores que compram o imóvel visando alugá-lo, obtendo renda passiva.
- Valorização dos imóveis: segundo os documentos de alguns estudos setoriais, os imóveis se desvalorizaram em cerca de 25% nos últimos cinco anos e o movimento atual (financiamento barato + aluguel atrativo + opção de investimento), pode puxar uma valorização dos imóveis no médio-prazo.
Esse são os principais pilares que explicam uma provável recuperação do mercado imobiliário por aqui já nos próximos meses.
E como vimos anteriormente, isso seria ótimo para o Brasil!
