Chegamos ao oitavo artigo em parceria com a STX, sobre os condo-hotéis. Nesses últimos meses, falamos em detalhes sobre essa forma pouco conhecida de investimento direto em imóveis, o tamanho do mercado brasileiro, as regras atuais e as mudanças recentes feitas pela CVM, diferenças com outros tipos de investimentos em imóveis, como é o caso dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), cases de sucesso locais e funcionamento do mercado fora do Brasil.
A ideia é que esses textos sirvam de referência para qualquer pessoa que queira entender mais dessa modalidade de investimento, e, dessa forma, fique mais tranquila na hora de investir! E isso aos poucos é reconhecido pelos próprios leitores: quando você pesquisa sobre ‘condo-hotéis’ no Google, a coletânea de artigos já aparece bem ranqueada no resultado de busca.
Nesse último artigo dessa série vamos falar desafios e oportunidades para a expansão do modelo no Brasil. Se este mesmo artigo tivesse sido escrito em fevereiro, início da parceria e publicação dos textos, o tom seria completamente diferente. Contudo, tinha uma pandemia no meio do caminho…
COVID-19: o impacto de um vírus na economia
Um vírus desconhecido, que começava a fazer vítimas na região de Wuhan, na China, em meados de dezembro. O governo começou a isolar os moradores naquela região, por meio de uma ação com nome desconhecido, mas logo caiu no conhecimento popular: o ‘lockdown’. Mesmo assim, ficou clara a rapidez na transmissão do vírus e a fatalidade dos casos em pessoas acima de 60 anos e com alguma comorbidade. Complicações na Europa e nos Estados Unidos mostraram que a doença não veio a passeio. Logo em seguida, seguindo o curso natural das coisas, chegou aqui no Brasil.
De qualquer forma, o impacto do vírus na economia foi impressionante, seja pelo lado direto, que é o fechamento impositivo de lojas, comércios, shoppings e indústrias, seja pelo aspecto indireto, que é a redução da demanda por bens e serviços devido ao medo ocasionado pelo vírus desconhecido. O aumento da taxa de desemprego no mundo inteiro, falência de empresas e redução do bem-estar geral são notáveis.
Mas e os condo-hotéis, o que tem a ver com isso?
Os imóveis fazem parte da economia real, e são atingidos pelas crises econômicas. Só para se ter uma ideia, no começo do ano, os principais analistas de mercado estimavam que a economia brasileira cresceria em torno de 2,5% em 2020, superando consideravelmente o resultado de 2019, quando crescemos 1,1%. Com o aprofundamento da crise provocada pela pandemia de COVID-19, as expectativas para o PIB desabaram numa velocidade impressionante. No mais recente Boletim Focus divulgado pelo Banco Central com as expectativas econômicas para o fim de 2020, já pode ser observada queda superior a 6% neste ano para essa variável.
Dessa forma, não há dúvidas que 2020 será um ano difícil para a economia e para os investimentos. Porém, o copo ‘meio cheio’ dessa história é que podemos ver esse momento como uma turbulência temporária. Essa visão é bastante importante em investimentos de prazo mais longo, como é o caso do mercado acionário, por exemplo, ou dos investimentos imobiliários, como é o caso dos condo-hotéis. As duas imagens abaixo ajudam a entender esse conceito de longo-prazo, tão conhecido no mundo financeiro:
Olhando para a imagem à esquerda, que mostra o comportamento da bolsa brasileira (representada pelo índice ibovespa), fica claro que o investidor ‘impaciente’ perderia dinheiro em vários momentos se tirasse o seu dinheiro em momento de baixa das ações. Só agora nessa queda de 2020, chegamos a uma queda de praticamente 50% em poucas semanas. A imagem à direita, exemplifica de forma muito simples o gráfico complexo. O investimento em condo-hotéis não foge dessa lógica, uma vez que as oscilações de mercado acontecem e podem ser grandes, como é o caso atual.
Assim como em momentos de turbulência vemos muito dinheiro se perdendo, é possível que muitas oportunidades sejam criadas – o que mostra que, na prática, a velha verdade de que “em tempos de crise o dinheiro muda de mãos” é evidenciada.
Afinal, existem oportunidades para a expansão do modelo de condo-hotel no Brasil?
O leitor mais atento deve estar se perguntando porque este autor que vos escreve ainda não respondeu o questionamento do título deste artigo. Sim, você tem razão. Essa contextualização foi importante para chegarmos com mais propriedade sobre o assunto das perspectivas do segmento de condo-hotéis no Brasil.
Usando uma metáfora e retomando o assunto do início desse artigo, é muito ruim olhar para perspectivas de um mercado quando estamos envoltos em uma “neblina” que atrapalha a nossa visão do caminho a frente. Por isso, a ideia é falarmos sobre essas expectativas com a “névoa dissipada”, o que deve ocorrer em breve no Brasil e no mundo. No fim das contas é difícil fazer previsões mais acertadas quando as informações estão incompletas e, no caso dessa pandemia, a informação mais importante (que é até quando vamos nos alongar entre quarentenas para enfim termos solução mais definitiva) ainda é desconhecida.
Feita essa ressalva, é importante observar que, quando olhamos o mercado hoteleiro em perspectiva, o ‘filme’ que vemos é animador.
A entrada de alternativas de estadia, como o Airbnb, não reduziu a demanda por quartos de hotel. Pelo contrário, quando olhamos as taxas de ocupação e valor de diárias, esses indicadores ficaram estáveis e até subiram nos últimos dois anos. Ainda, o mundo está cada vez mais globalizado, e a circulação de pessoas entre países para negócios e lazer nunca foi tão grande. Essa ocupação estabilizada ou mesmo em ascensão mostra como esse modelo de negócios tende a permanecer atrativo.
Adicionalmente, a desvalorização do real em relação ao dólar favorece o turismo local, pois os preços relativos ficam mais vantajosos para turistas estrangeiros. Sob este aspecto e, levando em conta a perda de renda que deve atingir a todos com uma crise deste tamanho, é possível imaginar que investimentos focados no setor hoteleiro devem acabar sendo mais focados em nosso país do que fora dele, afinal de contas, com as oportunidades de fazer turismo fora do país mais restritas em termos dos custos, não é difícil imaginar que o fluxo acabe se direcionando com mais intensidade por aqui mesmo.
Além disso, outros modelos de negócios – como o room office – podem ajudar na manutenção e até aumento da demanda pelo setor. Este é um meio novo que está servindo de adaptação a algumas redes hoteleiras para que, imaginando uma demanda negativa em um prazo ainda desconhecido (lembramos uma vez mais que não sabemos exatamente quanto tempo demoraremos para sair sustentavelmente dessa situação ao redor do mundo), ainda exista utilização. A depender de como esse novo ramo se desenvolva, a flexibilidade de instalações que sirvam tanto como hotel quanto como local de trabalho estabelecido coloca na mesa essa possibilidade real.
Importante notar, sobre este mercado nascente, que ele pode ser mais permanente do que se imagina, principalmente levando em conta mais uma vez o fato de que não sabemos quanto tempo levará para encontrarmos o chamado novo normal. Grandes publicações como o The New York Times já preconizam que podemos dar adeus a chamada era do “andar aberto”. E, no fim das contas, é logisticamente impossível construir tantos espaços necessários por meio de novos prédios para criar espaço suficiente entre as pessoas – o que sinaliza, mais uma vez, que estruturas flexíveis como o room office podem ser a nova bola de vez muito em breve.
Do ponto de vista da demanda, pouco importa para o cliente se aquele local foi constituído como hotel ou condo-hotel. Afinal, o que faz diferença mesmo é a qualidade da estadia e a experiência adquirida. Ainda, em um mundo pós-crise, com menos dinheiro circulando, o modelo de condo-hotéis favorece a construção de novos empreendimentos, uma vez que os recursos são provenientes de vários investidores, e não de uma fonte só. Ah, sem falar em um outro aspecto bastante relevante para os dias atuais: em um cenário de forte retração de crescimento e taxas de juros baixas, quem quiser procurar reais oportunidades de ganho precisará correr mais riscos. Isso é natural. A união entre diversos investidores mais alinhados com um pouco mais de risco e a segurança que um investimento palpável como o imobiliário traz é outro fator não desprezível de incentivo a este mercado.
Por fim, vale a pena mencionar o movimento observado na Europa, por exemplo, e mencionado nesse artigo da série, a respeito da transformação de empreendimentos já construídos em modelos de condo-hotéis, ou seja, em unidades autônomas com escritura própria. Isso é importante porque muitas vezes olha-se apenas as novas construções no modelo de condo-hotel, quando na realidade vemos que o mercado já está pensando “fora da caixa” para expandir essa modalidade de investimento e de gestão hoteleira.
Assim, podemos dizer que essa é a visão com a névoa baixa, sem as preocupações inerentes à pandemia provocada pelo novo coronavírus. O modelo de condo-hotéis está consolidado no Brasil e preparado (juridicamente falando) para alçar voos mais altos, mas 2020, especificamente, deve ser um ano de desafios para a economia como um todo.
A experiência de décadas dos participantes do mercado de condo-hotéis, como é o caso da STX, dá respaldo a essa expectativa de crescimento do segmento nos próximos anos.
