Os condo-hotéis fora do Brasil

Chegamos ao sétimo artigo da série em parceria com a STX. Até aqui, falamos praticamente tudo a respeito do funcionamento, origem, regras, participantes e tamanho do mercado de condo-hotel. Foram 6 artigos até aqui com bastante informação, buscando dar maior visibilidade a esse segmento que cresceu de forma significativa nos últimos anos.

Mas faltava um ponto a ser discutido: afinal, como é este mercado fora do Brasil? É desenvolvido? Há informações públicas sobre os condo-hotéis? O modelo de investimento é o mesmo?

É sobre esse assunto que falaremos neste artigo.

Condo hotels concept: a lógica do investimento fora do Brasil

Primeiro, é importante destacar que o investimento em condo-hotéis é encontrado em diversos países, desde o continente americano, passando pela Europa e chegando na Ásia. O que ocorre entre os países são pequenas variações nas regras para locação do imóvel e na legislação de mercado (semelhante ao que a CVM faz aqui no Brasil).

Mas dois fatores convergem entre todos os países: o conceito de unidade autônoma, com escritura própria cuja propriedade é do investidor e o fato de uma rede hoteleira fazer a gestão do empreendimento – com a cessão da posse do investidor para a bandeira hoteleira por um período determinado. Em seguida, vamos ver como isso funciona em várias partes do mundo.

Na Terra do Tio Sam: os condo hotels são comuns nos Estados Unidos

O modelo de investimento em condo-hotéis é bastante disseminada no mercado americano. É bem fácil achar locais em que os empreendimentos são bastante numerosos, como é o caso de Miami. Há sites que oferecem locações em condo-hotéis, assim como oportunidades de investimentos para interessados nessa modalidade. Esse outro site, também da Flórida, oferece um FAQ (perguntas e respostas) a respeito do modelo de investimento.

Site dos EUA que oferta abertamente oportunidades de investimento em condo-hotéis.
Link: https://www.miamicondolifestyle.com/miami-condo-hotel.

Importante ressaltar que as semelhanças com o modelo brasileiro são marcantes, com a pequena diferença de que lá é permitido, em alguns casos, que os proprietários aluguem por conta própria a sua unidade sem a intermediação da rede hoteleira. Essa possibilidade, contudo, prejudica uma facilidade criada pelo modelo de condo-hotel, que é o hassle-free ownership, ou seja, a atribuição da responsabilidade à rede hoteleira pela gestão do imóvel, prospecção de cliente e todas as tarefas vinculadas ao conceito hoteleiro do empreendimento.

No Canadá, muita informação disponível

Na terra gelada acima dos Estados Unidos há uma quantidade muito grande de informações sobre imóveis e condo-hotéis. Isso condiz com o boom imobiliário que o Canadá observou, com aumento consistente no preços dos imóveis ao longo do tempo. Vale destacar que esse maior interesse pelo mercado imobiliário tem relação com as baixas taxas de juros que existem por lá, que, assim como nos Estados Unidos, favorecem outros mercados que não o de renda fixa, pois o investidor busca maior rentabilidade, aceitando tomar maior risco.

De qualquer forma, há um site que fornece um relatório trimestral a respeito dos condo-hotéis na região de Toronto, o que eles chamam por lá de Condo Market. Há dados detalhados sobre o número de unidades comercializadas, preço médio, e regiões mais procuradas da cidade, conforme mostram as imagens abaixo:

Relatório de site canadense que disponibiliza uma série de informações sobre os condo-hotéis da regiãp de Toronto. Link:http://trreb.ca/files/market-stats/condo-reports/condo_report_Q4-2019.pdf.

O último relatório publicado foi o do quarto trimestre de 2019, mas há toda a série histórica desde 2011. Com mais informação disponível, o investidor e outros participantes do mercado ficam muito mais seguros e confiantes para fazer bons negócios!

Na Europa e na Ásia, a modalidade de investimento é conhecida

O modelo europeu de condo-hotéis é bastante semelhante ao americano, e está em plena evolução. Na Espanha, por exemplo, foi publicado esse estudo que mostra a evolução do mercado por lá e as regras que definem o modelo de investimento. A imagem abaixo se assemelha muito com a estrutura brasileira e regras dos condo-hotéis:

Link: http://housing.urv.cat/wp-content/uploads/2019/04/WP12018_GCaballe_condohotels.pdf.

Já na Itália, o segmento de condo-hotéis cresce mais do que o modelo tradicional hoteleiro, conforme mencionado neste artigo. Ainda, é relatado sobre Allegroitalia, que tem faturamento anual de mais de 20 milhões de euros e está entre os pioneiros do segmento de condo-hotéis na Europa e também sobre o Castellero, que envolveu a transformação de um castelo do século XIV, situado em um patrimônio mundialmente reconhecido pela UNESCO na região de Piemonte, na Itália, em um condo-hotel de luxo operado por uma grande rede hoteleira.

Outras informações e oportunidades foram encontrados em sites da Tailândia e Filipinas. Assim, fica claro que o modelo de investimento em condo-hotéis está disseminado em todo o mundo, e apresenta pequenas variações no modelo de negócio ou regras de entes reguladores do mercado financeiro do país.

Principais semelhanças: mercado secundário mais desenvolvido

O que foi bastante perceptível nessa análise dos condo-hotéis ao redor do mundo é que o mercado secundário desse ativo é bem mais desenvolvido que no Brasil. Mercado secundário? O que é isso?

Quando uma pessoa compra uma ação de uma empresa, por exemplo, na maioria das vezes está comprando de outra pessoa que está se desfazendo do seu investimento. A bolsa de valores, B3, dessa forma, aproxima potenciais compradores com vendedores. Contudo, o investidor pode comprar essa ação direto da empresa ofertante. Esse último caso é denominado o mercado primário, pois é a primeira vez que essa ação estará circulando. Contudo, quando este investidor quiser vender esse papel, ele pode usar o mercado secundário para transferi-lo para outra pessoa.

No caso dos condo-hotéis, aqui no Brasil temos um mercado primário em franco crescimento, no qual os ofertantes vendem aos potenciais investidores unidades que posteriormente se transformarão em um quarto de hotel. Em outros países, caso esse investidor queira vender esse ativo, encontra mais facilidade do que no Brasil, como foi o caso mostrado do site de Miami ou desse mais geral.

As perspectivas para o mercado de condo-hotéis

Quando iniciamos essa coletânea de artigos, no dia 13 de fevereiro, as perspectivas para a economia brasileira eram de crescimento do PIB em torno de 2,5%. Atualmente, o consenso é de QUEDA entre 4 e 5%. No meio do caminho, havia o coronavírus, que derrubou as expectativas econômicas na mesma velocidade de transmissão do próprio vírus.

E esse movimento deve chegar a todos os mercados em 2020, inclusive no segmento de condo-hotéis. Mas como tudo na vida, é possível olhar o copo meio cheio, ou seja, algumas oportunidades que estão escondidas.

E sobre esse assunto que vamos falar no próximo artigo. Então, fiquem ligados!

 

 

 

Arthur Solow

Economista nato da Escola de Economia de São Paulo da FGV. Parente distante - diz ele - do prêmio Nobel de Economia Robert Solow, que, segundo rumores, utilizava um nome artístico haja vista a complexidade do sobrenome. Pós graduado na FGV em Business Analytics e Big Data, pois, afinal, a verdade encontra-se nos dados. Atualmente trabalha com análise e monitoramento de indicadores e possui experiência anterior de dois anos no mercado financeiro, em uma gestora de fundos de investimento.
Yogh - Especialistas em WordPress