No nosso primeiro artigo da série em parceria com a STX, falamos de como a nova realidade de baixíssimas e provavelmente sustentáveis taxas de juros no Brasil estão fazendo com que os investidores sejam obrigados a rebalancear os seus portfólios com ativos mais rentáveis e voltados para o equity (serem donos de algo tangível, uma empresa, um imóvel ou um pedaço dele, etc…), ao contrário dos antigos ativos de renda fixa que eram focados no debt, ou seja, no financiamento de algum projeto ou dívida que era remunerado via juros. Essa nova realidade abre um leque de novas oportunidades de investimentos, ao mesmo tempo que o mercado se mobiliza para trazer novos produtos para este novo momento do mercado de capitais brasileiro.
Um produto bastante interessante, na linha do equity, é o condo-hotel.
Como funciona?
Nessa modalidade, o investidor adquire uma unidade de um prédio/edifício, e em seguida cede o direito de uso para uma unidade hoteleira, que irá gerir o imóvel por um determinado período, normalmente dez anos. Quando a operação do hotel iniciar de fato, os investidores começam a receber rendimentos relacionados ao lucro obtido no negócio, após retirada a parte da rede hoteleira. Há uma série de especificidades jurídicas para a constituição de uma sociedade entre os investidores (denominada SPE, Sociedade de Propósito Específico) e outros aspectos legais, que vamos tratar com mais detalhes no artigo 4 da série, então fique ligado.
Voltando ao investidor, é importante mencionar que se ele quiser sair do negócio pode vender o seu ativo a qualquer momento no mercado, repassando a propriedade do imóvel a um terceiro mediante pagamento do valor justo da unidade. A posse, contudo, permanece sendo da rede hoteleira pelo tempo que durar a sua gestão do condo-hotel.
Logo abaixo montamos um quadro com um resumo dos principais participantes da operação de condo-hotéis.
Quadro 1 – Principais participantes de uma operação de condo-hotel
Esta tabela ou partes dela podem ser reproduzidos desde que colocada a fonte/elaboração.
Todas essas funções e outras informações relevantes dos participantes das operações de condo-hotéis estão detalhados no prospecto de distribuição pública de contratos de investimento coletivo (os chamados CICs, que é o nome técnico dado aos investimentos em condo-hoteis). No prospecto, são detalhadas as remunerações recebidas por cada parte, a análise de viabilidade do empreendimento, os contratos firmados entre as partes integrantes da operação, o preço de cada unidade do empreendimento, metragem e todas as informações relevantes para que o investidor interessado tome a melhor decisão.
Se quiser dar uma espiada em um prospecto, é só ir no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e verificar as ofertas em análise ou dar uma ‘googlada’ ao procurar um empreendimento específico. Apesar de ser um documento extenso, o prospecto é um instrumento importantíssimo para dar transparência e fornecer informações suficientes para que o investidor tome uma decisão consciente, como em qualquer outro investimento.
Mas como os condo-hotéis surgiram?
A lógica econômica por trás do investimento em condo-hotéis é bem simples: financiamento pulverizado e diversificação de risco.
Do ponto de vista da construção do imóvel, é difícil (e caro) levantar recursos financeiros para levantar um edifício com apenas um financiador / investidor, dado o risco incorrido e as eventuais dificuldades operacionais no processo de construção.
Do ponto de vista da diversificação, o pool de investidores a ser formado divide os riscos do empreendimento. A ideia é que algumas pessoas querem investir no ramo imobiliário, mas não têm recursos individualmente para comprar um imóvel. Uma opção, dessa forma, pode ser comprar um quarto de hotel e, assim, juntos, comprarem um hotel todo.
Essa estrutura foi fundamental para o boom de construções ocorrida no Brasil antes da Copa de Mundo em 2014 e nas Olimpíadas no Rio, em 2016, o que acabou aumentando o número de unidades hoteleiras em território nacional. Os dados mais recentes, de 2019, nos mostram que os condo hotels (utilizando o termo do inglês) representam, em números de estabelecimentos, pouco mais de 12% do número de unidades – porém, já são quase 40% se formos considerar o número de quartos, tendo uma média de 146 quartos por pool de locação.
É importante ressaltar que o termo inglês condo hotel é utilizado usualmente para os flats, e apenas uma pequena fração desses estabelecimentos foi constituído juridicamente como condo-hotel por meio de contratos de investimento coletivos (CICs), nos termos descritos neste artigo. Há diversos empreendimentos no Brasil que operam como flats, mas não foram constituídos como condo-hotéis no momento da construção e incorporação.
Outro dado interessante de se mencionar é o fato de que o RevPAR (Receita por Quarto Disponível), que apresentou queda por três anos seguidos, voltou a apresentar alta em 2018 dada a recuperação econômica. Em média este fator cresceu 4,7% em 2018, mas em alguns casos teve destacado aumento: em São Paulo e Brasília cresceu entre 13% e 16%, em Belo Horizonte aumentou 33%.
Quais são os riscos da operação?
Em um imóvel comum, as preocupações são as mais diversas possíveis, principalmente quando o dono do imóvel decide alugar o mesmo e incorre em diversas assimetrias de informação sobre o possível futuro inquilino, como por exemplo a capacidade de pagamento e de conservação do imóvel. Já em um condo-hotel um administrador especializado e com ampla experiência em operar tal tipo de empreendimento será o responsável por todos os aspecto operacional, cobrando uma taxa fixa de administração e compartilhando de forma pré-definida e transparente os lucros gerados pela(s) unidade(s).
No final das contas, o maior dos riscos acaba sendo o de ocupação e de gestão dos custos de operação. Ambos os fatores estão ligados diretamente a rede hoteleira que ficará com o a gestão da unidade adquirida. Uma dica é procurar outros empreendimentos que estão ou já estiveram sob aquela mesma gestão para verificar se o resultado foi satisfatório. Além disso, o ponto / localização do empreendimento está intimamente relacionada com a taxa de ocupação. É sempre bom verificar se o condo-hotel está próximo de pontos de referência (transporte público, centros de bairro, facilidades, etc).
Outro aspecto importante de ser verificado é o tamanho do aporte financeiro que deve ser feito em termos integrais. Com isso, dizemos: o quanto você terá de investir considerando não só a parte direta (a unidade) quanto também o condomínio, possíveis adicionais de mobília e outros. Apenas com isso ficará mais claro o quanto está valendo a pena fazer a aquisição – confrontando todos estes custos com a receita esperada e, no fim das contas, a receita que efetivamente ocorrer.
Condo-Hotéis, uma opção de investimento
Como em todo o investimento, é preciso arregaçar as mangas e fazer as contas. A grande má notícia com a Selic no atual patamar é que aquele bom e velho “1% de graça no bolso todo mês” não é mais uma realidade. Porém, dentro dessa triste notícia há uma afirmação importante: o dinheiro que antes se concentrava em ativos de renda fixa, títulos de dívida e outros pontos que não necessariamente contribuem para a economia de maneira mais ativa e produtiva agora começarão a fluir e, com isso, diversas oportunidades (como os condo-hotéis) estão ficando mais atraentes.
Em nosso próximo artigo aqui da série você verá como esse mercado surgiu e qual é o tamanho do segmento de condo-hotéis no Brasil. Fique ligado e até o próximo artigo!
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Disclaimer
As informações contidas nesta coletânea de artigos são de caráter meramente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento de investimentos, não devendo ser utilizadas para esta finalidade. Cabe ao investidor analisar os riscos envolvidos na operação e decidir colocar seu próprios recursos ou de terceiros nessa modalidade de investimento. Por fim, é salutar relembrar que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
