Chegamos ao terceiro artigo da série em parceria com a STX, logo após descrevermos como funciona o mercado de condo-hotéis (artigo 2) e sobre o momento históricos de baixíssimos juros dos investimentos conservadores, o que acaba favorecendo os investimentos alternativos (artigo 1). Com esses pontos bem fundamentados, vale a reflexão: mas afinal, como que esse mercado surgiu e qual seria a lógica econômica por trás dos investimentos em condo-hotéis? Por fim, qual é o tamanho estimado do mercado de condo-hotéis no Brasil.
São sobre esses assuntos que vamos abordar neste artigo.
A origem dos condo-hotéis
O desempenho do mercado hoteleiro se confunde com a própria evolução da nossa economia. O mercado de hotéis teve bons momentos, como na década de 80, em meio ao milagre econômico, ou ainda em meados dos anos 2000, no qual convivemos com o dólar barato e uma considerável abertura comercial iniciada anos antes. Contudo, esses bons momentos foram intermediados com períodos não tão legais para o setor, no qual a superoferta prejudicou os rendimentos obtidos pelos investidores, como ocorreu próximo a realização da Copa do Mundo de futebol em 2014 e das Olimpíadas no Rio de Janeiro.
Não é coincidência, portanto, que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regula o mercado financeiro brasileiro, começou a olhar com mais cuidado para esse tipo de investimento e, algum tempo depois, soltou uma regulação específica para esse mercado. É exatamente sobre esse assunto que vamos falar no próximo artigo, então fique ligado.
É importante ressaltar algo que talvez não tenha ficado claro nos parágrafos anteriores. Até 2010, praticamente não existia o mercado de condo-hotéis. Os financiamentos para a construção das unidades hoteleiras eram obtidos das formas tradicionais, ou seja, por meio de bancos e construtoras. Nos anos 2000, surgiram algumas iniciativas de financiamento coletivos (denominados pools de locação) para serviços de flat (ou do inglês, flat-service). Nessa modalidade, o investidor poderia oferecer junto à uma administradora hoteleira o quarto de sua propriedade para locação, mas tendo que fazer todo o serviço de manutenção e decoração do seu imóvel. Além disso, normalmente nesses casos o que se observava era locações longas (superiores a 6 meses) ou até o fato do cliente no imóvel por um determinado período (1 ou 2 anos).
Junto com o excesso de oferta e as dificuldades de gestão dos proprietários dos imóveis, essa modalidade foi sendo deixada de lado, ainda mais considerando o fato que boa parte desses imóveis do tipo flat-service posteriormente viraram propriedades residenciais e sem a característica hoteleira. Após um período morno no mercado, surgiu uma nova estrutura, a partir de 2010, que aliava a expectativa de ganhos dos investidores com a experiência de mercado e gestão das redes hoteleiras: os condo-hotéis.
A lógica econômica por trás do investimento em condo-hotéis
Se olharmos todos os detalhes relacionados a estruturação de um condo-hotel desde sua origem, veremos que essa modalidade de investimento resolve um problema básico da economia: temos recursos escassos, mas desejos infinitos. Construir um hotel do zero no modelo tradicional é uma tarefa árdua e que demanda muito dinheiro.
No modelo de condo-hotéis, os quartos pertencentes ao condomínio são unidades autônomas que possuem escritura definitiva, administradas por uma rede hoteleira. São adquiridas por investidores que obtém rendimentos com as locações realizadas, além de ganhar com a própria valorização do imóvel. São esses investidores que aceitam tomar um certo risco (afinal, todo investimento possui um risco vinculado) para ganhar mais do que nos investimentos tradicionais, como renda fixa, Tesouro Direto, CDBs, entre outros.
Assim, alia-se a vontade dos investidores de obter rendimentos maiores que os usuais com a experiência dos prestadores de serviço que irão se unir para montar e gerir o condo-hotel. O esquema descrito acima foi muito bem descrito neste post da STX no Instagram (@stx.di):
Tamanho do mercado atual
Tá, tudo bem! Parece que já estamos mais familiarizados com a estrutura e o funcionamento dos condo-hotéis. Mas uma pergunta permanece presente e ainda não foi respondida: qual é o tamanho do mercado de condo-hotéis no Brasil? Apesar de parecer simples, a resposta não é tão fácil assim. Isso porque o mercado é relativamente novo por aqui, e, apesar da CVM regular o mercado, não há um local no site da autarquia que detalhe as ofertas passadas, mas apenas as ofertas de contrato coletivo de investimento (CICs) que estão sob análise do órgão.
Neste site aqui, foi feito um levantamento bastante completo sobre os imóveis em multipropriedade, nos quais os condo-hotéis se enquadram. Foram coletadas informações dos lançamentos ocorridos, e os resultados encontrados estão destacados abaixo:
Estes gráficos podem ser reproduzidos desde que colocada a fonte/elaboração.
Percebe-se uma concentração considerável nos lançamentos de 2012 a 2016, justamente no período dos grandes eventos ocorridos no Brasil (Copa do Mundo e Olimpíadas). Também vale destacar a predominância das ofertas nos estados de Goiás, São Paulo e Rio Grande do Sul, correspondendo a 70% do valor encontrado para o período.
Olhando para a média do período, tivemos praticamente R$ 1 bilhão em ofertas de condo-hotéis por ano, com uma ligeira queda a partir de 2016. De qualquer forma, os números apresentados acima estão coerentes com outros levantamentos, como este aqui, que mostra que em 2017, foram R$ 532 milhões em ofertas de condo-hotéis, valor muito próximo do encontrado nos gráfico acima.
Por fim, vale destacar que se pegarmos as ofertas de condo-hotéis em análise no site da CVM, válidas para 2019 e 2020, chegamos ao valor de R$ 205,5 milhões, embora neste valor não conste as ofertas que foram dispensadas de registro pela autarquia.
A CVM está de olho…
Apesar da constância no lançamento de novos empreendimentos no modelo de condo-hotéis, a regulação exercida pela CVM foi sendo intensificada nos últimos anos, culminando na publicação da Instrução CVM nº 602 em 2018, após período de debates técnicos por meio de audiência pública com os players de mercado. O objetivo era dar mais transparência as operações de condo-hotéis fortalecendo assim a proteção ao investidor.
Mas isso é assunto para o nosso próximo artigo da série, então fique ligado!
